Los escollos del mercado inmobiliario comercial

# EXPERTO #

La situación de la crisis económica, la devaluación del rublo, el fuerte aumento en el costo y la disponibilidad de fondos prestados, la reducción de los programas de préstamos por parte de los bancos, la salida de capital del país, el estancamiento general del comercio minorista ruso, la reducción y el abandono completo de los programas para desarrollar numerosas marcas populares, la disminución del poder adquisitivo de la población, esto es solo una pequeña lista los problemas que ha encontrado hoy el mercado inmobiliario comercial ruso en su conjunto, y el sector inmobiliario minorista en particular. La consecuencia lógica de lo que estaba sucediendo es que cada vez escuchamos más sobre el aplazamiento de la fecha de apertura de un proyecto o su congelamiento por tiempo indefinido.

Otra tendencia fue la apertura de centros comerciales con una gran cantidad de áreas vacantes. Hace solo un par de años, era difícil imaginar que un centro comercial conceptual pudiera estar abierto para los visitantes, con un 20-30% de espacio vacante. Hoy, de hecho, a menudo hay casos en que los centros comerciales abren con locales gratuitos que superan el 40-50% del área comercial total del objeto.

Como resultado, hoy todos los participantes del mercado se han vuelto mucho más exigentes con la calidad de los proyectos. Los clientes cuyos ingresos han disminuido desean comprar mejores productos por menos dinero, pero aún así valoran la comodidad y un ambiente agradable. Los inversores están listos para invertir solo en instalaciones de la más alta calidad, con una baja tasa de vacantes y una alta rentabilidad. Los inquilinos están listos para ingresar solo a aquellos proyectos donde se les ofrecerán las condiciones de alquiler más favorables y proporcionarán el máximo tráfico al público objetivo.

Por supuesto, al mismo tiempo no es posible satisfacer los deseos y requisitos de todas las partes. Es muy importante encontrar un punto medio, un compromiso de los intereses de todos los participantes. Cuando esto tiene éxito, el proyecto se vuelve (o sigue siendo) exitoso.

Fue ayer

Antes del inicio de la crisis actual, el éxito de la instalación se evaluó en función del grado en que se alcanzaron las metas y objetivos establecidos por el inversionista al ingresar al proyecto, la ubicación de la instalación, la tasa de vacantes en el área comercial total, la calidad del grupo de los principales inquilinos, la calidad de la operación y el mantenimiento de la instalación.

Deliberadamente no mencioné los períodos de recuperación del proyecto y varios indicadores financieros, ya que está lejos de ser siempre el logro de una alta rentabilidad de un centro comercial es la razón principal de su creación. Cada inversor, al tomar la decisión de unirse a un proyecto, en primer lugar persiguió uno de los tres objetivos principales.

En primer lugar, aumentar la capitalización de su negocio. El precio de una instalación existente siempre debe exceder el valor de los fondos invertidos en su construcción. Además, una propiedad minorista de calidad es uno de los mejores instrumentos colaterales para atraer financiamiento externo. Para lograr este objetivo, necesita construir calidad, usar el mejor equipo de ingeniería, atraer marcas famosas como inquilinos, celebrar contratos de arrendamiento a largo plazo con la mayoría de los inquilinos, mientras que las tarifas de alquiler aquí pueden estar ligeramente por debajo del nivel del mercado. El éxito del objeto en este caso se evalúa en función de los criterios de fiabilidad y estabilidad de la generación de ingresos en el futuro, y no desde el punto de vista de maximizar su flujo de caja.

En segundo lugar, obtener los máximos ingresos en el momento actual. Un centro comercial con una ubicación favorable y un grupo de inquilinos de calidad puede generar un flujo de caja neto significativo. Aquí estamos hablando de la extracción máxima de ingresos del objeto. Y aquí y ahora. Para este propósito, los contratos de arrendamiento a largo plazo se celebran solo con inquilinos (hipermercados / supermercados, bricolaje, un cine con un área de entretenimiento, una tienda de electrodomésticos y establecimientos de restauración). Todos los demás inquilinos se suscriben a contratos cortos con una tarifa máxima de alquiler. En condiciones de mercado óptimas, este enfoque permite, si es necesario, llevar a cabo una rotación rápida de los inquilinos para aumentar constantemente los ingresos por alquileres.

Finalmente, la ambición era a menudo el tercer objetivo de invertir en un proyecto. El deseo del inversor de tener el mejor centro comercial de la región, ciudad, región, territorio, república, etc. En este caso, el período de recuperación ya no es de importancia primordial. Lo más importante es que el objeto es de la más alta calidad, más brillante y más popular. Sin embargo, esta motivación en la actualidad ha perdido claramente su relevancia.

Situación hoy

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La actual crisis económica ha marcado una gran diferencia. El objetivo principal del inversor es la estabilidad de la rentabilidad del centro comercial. Y para esto es necesario mantener el grupo principal de inquilinos, evitar la aparición de áreas vacantes, optimizar los costos de operación y mantenimiento de la instalación, al tiempo que se mantiene la alta calidad de los servicios de construcción y mantener constantemente un gran interés por parte del público objetivo.

Como antes, la ubicación del objeto es muy importante. Debe ser conveniente para el público objetivo del centro comercial, tanto en términos de tráfico de peatones como de automóviles. La presencia de un estacionamiento conveniente y bien mantenido es obligatoria. Cualquier molestia en este asunto conducirá al hecho de que algunos visitantes preferirán un lugar diferente para su pasatiempo. Cuanto mejor sea la ubicación, mayor será el tráfico. Cuanto mayor sea el tráfico, más interés gana el objeto para los inquilinos.

Para los inquilinos, la disposición de los propietarios y las empresas administradoras a tener en cuenta sus intereses, entablar un diálogo constante, debatir cuestiones emergentes y cambiar los términos de cooperación en tiempo real también es de fundamental importancia.

El mercado inmobiliario comercial ruso ha atravesado diversas etapas. Hubo un periodo de "mercado de propietarios", donde los espacios de alta calidad eran relativamente escasos y los propietarios podían imponer sus condiciones a los inquilinos. Luego vino un periodo de "mercado de inquilinos", donde estos marcaban las reglas del juego. Hace apenas un año, en el mercado regional, los proyectos con las mejores ubicaciones se caracterizaban por un "mercado de propietarios", mientras que los menos exitosos se regían por un "mercado de inquilinos". Ahora, en mi opinión, ha llegado una era de compromiso. Pero dado que los intereses de todos los participantes del mercado —propietarios, inquilinos y visitantes de centros comerciales— suelen ser diametralmente opuestos, alcanzar un compromiso es muy difícil. Y aquí, el papel de una empresa de gestión profesional cobra especial importancia.

Confianza

En la práctica occidental, las empresas de gestión profesional llevan mucho tiempo involucradas en la gestión de centros comerciales. Hoy, más del 90% de los centros comerciales en los países desarrollados están bajo control externo. En Rusia, menos del 10% de los centros comerciales regionales se transfieren a la dirección de una empresa de gestión independiente. Esto se debe en gran parte al hecho de que los propietarios prefieren administrar de manera independiente, creyendo erróneamente que los servicios de las compañías administradoras son demasiado costosos y, en algunos casos, también temen perder el control de su propiedad. Sin embargo, estoy seguro de que en el futuro cercano aumentará el porcentaje de instalaciones regionales gestionadas por empresas de gestión profesional. Y hay razones objetivas para eso.

Para comenzar, la participación de una empresa de gestión profesional para la gestión integrada de un objeto generalmente le permite reducir los costos operativos y operativos de un centro comercial en al menos un 10-15%, incluso teniendo en cuenta los costos de remunerar a la empresa de gestión. Además, al darse cuenta del deseo de los propietarios de propiedades regionales de sumergirse en los problemas actuales de la administración del centro comercial, las compañías de gestión están abandonando gradualmente el principio de "ventanilla única", formando una interacción más estrecha con el Cliente y transfiriendo cualquier información requerida en tiempo real. Además, una empresa de gestión profesional debe garantizar al propietario la ausencia de espacio vacante y la rotación más rápida de los inquilinos, si es necesario. Los especialistas en el Código Penal deben comprender los detalles de los inquilinos y servir como garantes para que estos cumplan con sus intereses en la instalación. La compañía administradora está obligada a garantizar la operación y el mantenimiento del edificio y sus sistemas de ingeniería en el nivel adecuado, para proporcionar el nivel necesario de comodidad y seguridad para los visitantes.

Naturalmente, el funcionamiento de la empresa de gestión es mucho más amplio, solo he enumerado algunas competencias básicas. También observo que los propietarios de instalaciones regionales prefieren trabajar con compañías de administración universal que pueden proporcionar la gama más completa de servicios con experiencia y habilidades relevantes.

Permítanme reiterar que la presencia de una empresa de gestión profesional en el lugar, que actúe como intermediaria entre todas las partes y posea la experiencia necesaria, es actualmente una de las condiciones clave para la eficacia y el éxito de un centro comercial. Pero esto solo se aplica si existe una estrecha cooperación entre todas las partes —propietarios, empresas de gestión e inquilinos— basada en objetivos compartidos, confianza mutua y respeto.