Almacén llave en mano: ¿mito o realidad?

La tendencia de construir almacenes para las necesidades específicas de la compañía en Rusia se ha desarrollado durante más de tres años. Sin embargo, hasta ahora, incluso el mismo concepto de construcción a medida ha sido cuestionado por expertos, y la demanda de almacenes de este tipo es dudosa. ¿Ser o no ser un almacén llave en mano en el mercado ruso?

Charla conceptual

Una expresión extranjera hecha a la medida, traducida al ruso, formaría una frase lírica, pero demasiado larga: "construida para encajar". Sin embargo, este equivalente ruso es mucho mejor que la combinación "llave en mano" golpeada, refleja la esencia de un objeto especialmente construido para las necesidades del cliente. Una característica del almacén construido a medida es que se crea desde cero o en el sitio con utilidades ya hechas y se diseña inicialmente de acuerdo con los requisitos del futuro inquilino. Al mismo tiempo, los proyectos que se ajustaron durante la construcción no se incluyen en la categoría de construcción a medida, ya que los cambios realizados, como aumentar la profundidad del entrepiso o crear un grupo de entrada adicional, no son significativos. El formato hecho a medida implica la participación del cliente en la construcción, comenzando desde la etapa de proyecto del almacén, y le permite implementar requisitos específicos. Por ejemplo, requisitos para la colocación de equipos, zonificación de espacios, ahorro de recursos, seguridad o condiciones especiales de temperatura. Como resultado, el cliente recibe un producto único por dinero y tiempo comparables, en el que no hay nada que no necesite y hay todo lo que necesita. Tal "agudización" de objetos hechos a medida confunde a aquellos que aún no han entendido completamente el concepto extraño. Después de todo, si el almacén está hecho para las necesidades de una empresa en particular, ¿significa esto que en el futuro no se adaptará a otra empresa? Oleg Mamaev, director ejecutivo de PNK Group, rechaza esta suposición: “Un almacén a medida no es necesariamente algo que se adapte a un cliente en particular y a nadie más. Esto es lo que el cliente pidió y el contratista construyó de acuerdo con todos los requisitos ". Siempre existe la posibilidad de que al menos una empresa más con solicitudes similares se encuentre en el mercado. Y cuando finaliza el plazo de arrendamiento, que generalmente se establece en 7 años con el formato personalizado, y el inquilino no quiere renovar el contrato, un almacén único no se quedará necesariamente sin un inquilino.

Más beneficios por el mismo dinero.

Cuando se discute el concepto de fabricación a medida, los especialistas en el mercado inmobiliario de almacenes sin duda preguntarán a los constructores de objetos personalizados la pregunta: ¿por qué reinventar la rueda y crear desde cero lo que se puede rehacer efectivamente de una existente? "Los atletas profesionales no compran bicicletas prefabricadas en el mercado, sino que las ensamblan según sus requisitos", recuerda Oleg Mamaev. - Entonces, con almacenes a medida. No se puede decir que sean fundamentalmente diferentes de los objetos especulativos, pero no tienen elementos innecesarios para el cliente, y las áreas se utilizan de la manera más eficiente posible ".

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Un ejemplo concreto de un almacén construido con el objetivo de minimizar costos y aumentar la productividad puede ser el complejo de almacenes del operador de calzado ruso Centrobuv. Fue construido en el parque logístico PNK-Vnukovo dentro de los 7 meses desde la etapa de campo verde por la empresa de desarrollo PNK Group. Dado que el requisito clave del cliente para el objeto era una alta rotación, el proyecto implementó una tecnología optimizada de cross-docking. Esto significa que el almacén tiene entrada y salida autónomas con sus propios puntos de control, y por 36 mil metros cuadrados. m de espacio de almacenamiento hay 103 muelles (un muelle por cada 300 metros). Además, la instalación está equipada con pisos de alta precisión, que permiten la tecnología de almacenamiento en estantes de pasillos estrechos. Debido a esto, la densidad de almacenamiento aumentó en un 20%. Otras características incluyen nuestro propio taller de reparación de automóviles para 7 unidades de camiones y un sistema de iluminación que proporciona un triple ahorro de energía. Una característica importante es también el cumplimiento del almacén con los estándares internacionales de seguridad FM Global (solo se utilizan materiales no combustibles y se implementa un sistema mejorado de extinción de incendios). "El mercado inmobiliario de los almacenes rusos está experimentando una grave escasez de instalaciones de almacenamiento con un área grande y la capacidad de implementar tecnologías modernas, como el cross-docking", dijo Andrei Nesterov, CEO de Tsentrobuv. - Además, ahora el mercado sigue las reglas del vendedor y las tarifas de alquiler son bastante altas. Los almacenes construidos a medida son más rentables que alquilar o adquirir un edificio ya construido. Pueden introducir tecnologías innovadoras sin temor a que en 2-3 años, por razones más allá de nuestro control, tengamos que buscar un nuevo almacén. También es posible proporcionar espacio adicional para la potencial expansión del negocio o elegir una buena ubicación que haga que la logística sea más eficiente. Es por eso que decidimos no elegir entre las opciones estándar y pedir un almacén a medida ".

Construido o no construido

Por supuesto, no todas las empresas necesitan un almacén creado a pedido. El almacén construido a medida es una solución excelente para las empresas que prestan gran atención a los procesos logísticos y buscan oportunidades para aumentar la eficiencia, incluso la mayoría, a primera vista, insignificantes. A menudo, tales empresas están representadas por grandes operadores, presentando claramente su camino de desarrollo. De hecho, durante la construcción de un almacén construido a medida, debe entenderse que en caso de una mayor rotación o reorientación comercial, un almacén único puede resultar inadecuado después de la puesta en servicio de la instalación. Además, el desarrollador busca minimizar los riesgos, y los contratos para almacenes personalizados, por regla general, difieren en términos de términos de arrendamiento, condiciones y sanciones. Sin embargo, si el cliente acepta estas condiciones, recibirá un almacén correspondiente a todas sus necesidades por aproximadamente el mismo dinero y en un tiempo comparable. Hasta la fecha, la construcción del objeto hecho a medida lleva un poco más de seis meses, y nada en uno o dos años, como se cree comúnmente. La reducción de tiempo se hizo posible debido al hecho de que los almacenes construidos a medida se asignaron en una categoría separada de proyectos con un nivel de tecnología ligeramente diferente. La confianza del desarrollador juega un papel importante en el hecho de que el proyecto no se está construyendo "en el vacío", sino que el cliente ya lo espera: no se dedica tiempo a promocionar el objeto, encontrar un inquilino y alterar el objeto ya creado.

A pesar del escepticismo de algunos representantes del mercado inmobiliario de almacenes, el fenómeno de la construcción a medida es cada vez más visible. Los grandes espacios vacantes no son suficientes y, según Knight Frank, de los 900 mil metros cuadrados declarados. m en 2012, en realidad se construirá 700 mil metros cuadrados. El déficit obliga a los grandes inquilinos a elegir un formato de almacén llave en mano y, a veces, incluso, como en el caso de la compañía rusa Tvoe, vuelve a comprar un almacén a medida. Las cifras del año pasado muestran que de cada cinco transacciones en locales, más de 40 mil metros cuadrados. dos estaban encerrados en objetos hechos a medida, y los analistas están convencidos de que la tendencia continuará desarrollándose. Por lo tanto, es probable que muy pronto el formato de "almacén a pedido" se convierta en una realidad incluso para aquellos que hasta ahora lo consideran una estratagema de marketing de desarrolladores individuales.