Año de cambio: ¿qué pasará con los bienes raíces comerciales?

Una de las principales preguntas que preocupa a todos los vendedores es qué sucederá con los bienes raíces minoristas: qué sucederá con las tarifas de alquiler, la construcción de nuevos centros comerciales se congelará o no, ¿cómo encontrar un entendimiento mutuo con los desarrolladores? Estas preguntas son respondidas por Mikhail Rogozhin, subdirector del departamento de espacio comercial Jones Lang LaSalle, quien recientemente regresó de la exposición internacional MAPIC de bienes raíces minoristas y cadenas minoristas.

- Mikhail, cuéntanos en qué áreas se desarrollarán las propiedades comerciales en Rusia.

- Este año, todos los visitantes de la exposición MAPIC notaron que había menos rusos: desarrolladores y minoristas. Sin embargo, el interés en Rusia sigue siendo alto, quizás porque la recesión en Europa es mayor que la nuestra. Además, marcas bastante grandes, por ejemplo, como la española Sfera, una gran tienda departamental que no quiere ir sola y está buscando activamente socios en Rusia, están mostrando interés. Es decir, en general, la tendencia continuará: los operadores extranjeros continuarán su expansión en Rusia. Otra pregunta es cómo vendrán y cómo funcionarán.

Obviamente, aquellos inversores que tienen una gran cantidad de efectivo ahora pueden invertir en proyectos. En primer lugar, se trata de grandes empresas que operan en hipermercados; por ejemplo, Carrefour confirmó el deseo no solo de construir y abrir hipermercados, sino también de comprar tierras.

Los principales anclajes internacionales que ya existen en Rusia están expandiendo y fortaleciendo sus planes para 2009. Este es Carrefour, Auchan y Decathlon, usarán todas las oportunidades para ingresar a este o aquel interesante proyecto con su dinero. Además, desarrollarán sus propios proyectos. Es decir, serán tanto anclas como coinversores. Esta es la tendencia principal para 2009.

Mucho depende de cómo vaya el mercado en el primer trimestre de 2009. Hasta ahora, nuestros operadores de ancla y mini-ancla dicen honestamente que están en una situación de espera al menos hasta finales de enero.

Para hablar sobre algunos planes nuevos, necesitan comprender cuánto caerá la rotación. Y eso quedará claro en el mejor de los casos la próxima primavera. Y, por lo tanto, lo más probable es que durante el primer trimestre de 2009, la situación esperada continúe. No se puede decir que las empresas comerciales dejaron de firmar acuerdos con desarrolladores, pero ralentizaron mucho este proceso.

Además, tanto nuestras compañías extranjeras como nuestras están tratando de comprender si será posible participar en algunos proyectos como mercado inmobiliario secundario, naturalmente, en condiciones mucho menos costosas que antes.

Además, en Rusia hay muchas compañías que han sido acreditadas nuevamente, y ahora simplemente no tienen el dinero para pagar el alquiler, incluso en los centros comerciales donde ya trabajan. Muchas compañías extranjeras están en el mismo limbo.

Creo que en los próximos meses, muchos operadores extranjeros en Rusia retirarán sus acuerdos de franquicia y comenzarán a gestionar el desarrollo de la marca por su cuenta, o cambiarán a sus socios rusos.

Los fabricantes de ropa Mango y Promod, que se desarrollaron en las regiones junto con socios, y ahora han declarado su voluntad de trabajar directamente en Moscú, ya han tomado el primer camino.

La segunda forma fue elegida por la marca de cosméticos Sephora. Ahora en Rusia, la marca es administrada por L'Etoile, y desde 2010 será desarrollada por Ile de Beaute.

En cualquier caso, 2009 será un año de cambios. Cuán profundos serán, todavía no podemos predecir. Todavía no está claro cómo afectarán estos cambios al desarrollo de las marcas. Algunos proyectos existentes desaparecerán; en primer lugar, aquellos que no son fuertes en sus pies, aquellos que no tienen un concepto claro. En cambio, vendrán otros operadores. Y las condiciones para unirse a los centros comerciales existentes (tarifas de alquiler, depósitos) serán más leves. Esto puede afectar a Moscú y San Petersburgo, en menor medida, pero en las regiones afectará bastante.

Ahora, incluso aquellas compañías que se sienten seguras están tratando de comprender cómo pueden minimizar sus propios riesgos, cómo asegurarse de que inviertan la menor cantidad de dinero posible en los centros comerciales antes de comenzar el trabajo.

- ¿Están los desarrolladores listos para esto?

"No puedo decir eso". Pero donde existe el riesgo de perder el 40-60% del llenado del complejo comercial, los desarrolladores aún tendrán que hacer esto.

En los nuevos centros comerciales la situación es ligeramente diferente: también habrá movimiento hacia los operadores, pero no tan obvio.

- ¿Cómo te sientes acerca del sistema de pagar el alquiler con intereses sobre la facturación?

- Este es un esquema justo de cobrar dinero. Por supuesto, debe ir acompañado de algún tipo de mínimo financiero obligatorio. La única dificultad es que será imposible predecir el ingreso neto del centro comercial en este caso. Por un lado, los operadores tampoco pueden pronosticar sus pérdidas de balón el próximo año, ya sea que caigan en un 15%, 20% o más. Podemos esperar que los operadores ya hayan sobrevivido a la crisis de 1998 y entiendan que la recesión es temporal, el desarrollo no termina allí. Por otro lado, tienen miedo y están reasegurados: es mejor esperar mucho peor, al final, obtener algo más o menos aceptable.

Supongo que las preferencias del consumidor cambiarán hacia un segmento más barato y, muy probablemente, veremos cambios en la primavera. Aquellos que no solo venden sino que también producen tendrán una clara ventaja, ya que ellos mismos podrán regular el precio.

En el futuro, para que la situación se estabilice, necesitaremos unos tres años. A finales de 2009, solo podemos entender qué tipo de fondo hemos alcanzado, y luego comenzará algún movimiento.

- ¿Y cómo sobrevivir al período anterior a tocar fondo? Que la crisis termine es comprensible. ¿Qué hacer en el proceso?

- Es necesario comprender y rastrear claramente los cambios en la rotación. Si el colapso es global, todos tendrán un dilema al que se enfrentó Ramenka en 1998, cuando se dieron cuenta de que podían perder aproximadamente el 50% de los inquilinos en las tiendas Ramstore de inmediato. Luego, “Ramenka” antes de fin de año hizo un descuento en los alquileres, llegando hasta un 25%. Y de hecho, todo lo que querían, lo salvaron. En ese momento, esta medida era suficiente. Probablemente los mismos movimientos serán ahora.

Repito, solo hay que esperar a que se comprenda la profundidad de la crisis para darse cuenta de su impacto en el impulso tanto en Moscú como en las regiones.

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Antes del Año Nuevo, es poco probable que haya una fuerte recesión. Además, en algunos segmentos ha habido un gran crecimiento: joyería, hipermercados y, sorprendentemente, salas de cine. Si antes las salas de cine se llenaban en promedio en un 18%, ahora la tasa de ocupación alcanza el 80%. La gente fue por un cuento de hadas.

- ¿Qué pasará con los grandes proyectos de Moscú: "Kashirka Mall", "Golden Babylon - Rostokino", "Abramtsevo"? ¿Se llenarán?

- En primer lugar, la pregunta es si la construcción continuará. Porque los dueños de las tiendas están listos para abrirlos, pero para esto deberán ver que se está construyendo un centro comercial. En consecuencia, el propietario debe estar preparado para recibir ciertas garantías financieras de los operadores, ya sea antes del inicio de la decoración o al llegar a un cierto porcentaje de construcción.

- Por cierto, a la cuestión de la relación entre vendedores y desarrolladores. Después de la publicación de una carta abierta de la Asociación de Empresas de la Industria de la Moda (APRIM), en la que las empresas solicitaron una revisión de las tarifas de alquiler, la reacción de los desarrolladores fue negativa: los minoristas, en su opinión, utilizan una razón externa para trasladar sus dificultades personales a los hombros de los desarrolladores debido a la ineficiencia financiera Política y estrategia de desarrollo. ¿Qué opinas sobre esto? ¿Cómo encontrar un entendimiento mutuo a este respecto?

- Esta es una situación doble. Por un lado, cuando los comités organizadores o grupos de iniciativa se reúnen, por regla general, los primeros en incluir empresas con un concepto difuso que no tienen una audiencia regular de clientes. Es decir, los que maniobran. Y siempre maniobrarán. Y tan pronto como algo sale mal, son los primeros en comenzar a agruparse.

Por otro lado, ¿cuál es la verdad de los propietarios de centros comerciales? Si tal situación surge repentinamente y la gente comienza a comprar menos en las tiendas, y la asistencia al centro comercial no cambia, entonces no vale la pena culpar a los desarrolladores o propietarios por cambiar la velocidad. Hicieron su trabajo, trajeron gente. Y el hecho de que el dueño de la tienda ahora no pueda vender los productos que solían estallar es un riesgo. Y esto debe ser entendido.

- Muchos minoristas de ropa y zapatos dicen que el formato de los centros comerciales multifuncionales ha dejado de adaptarse a ellos, creen que el tráfico está aumentando y que el número de compras no lo es. ¿Estás de acuerdo con esta opinión?

- De alguna manera, esto es correcto. Así como, por ejemplo, lo que no es un ancla del centro comercial es un parque acuático. En el Capitolio de Moscú, los propietarios querían hacer un gran parque acuático en el sótano, y durante varios años intentamos disuadirlos de esto. Afortunadamente, no lo hicieron.

Por otro lado, el mismo cine paga una pequeña tarifa de alquiler, y construirlo es un placer bastante costoso. Pero la lealtad que cría en las personas es difícil de sobreestimar. Quizás no desde el primer momento, pero al final, de todos modos, la gente se acostumbra a pasar más tiempo en el proyecto. Y al final, tiene un efecto beneficioso en el tráfico de la tienda.

- ¿Cómo evalúa las perspectivas del formato del centro de moda, sin un hipermercado de abarrotes y un componente de entretenimiento?

– Es ambiguo. Si solo tenemos un centro de moda, surge inmediatamente la pregunta: ¿para qué ir allí?

- Ve a los sellos.

- Se podría decir eso. Solo en el día a día, las marcas no están en crisis. Por lo tanto, el ancla principal en este momento será un hipermercado. Pase lo que pase en la vida, hay personas que no se detienen. Y hoy el 71% de los ingresos de los rusos se gasta en venta minorista. Tal vez los rusos reconsideren su actitud hacia esa otra marca de ropa, pero no dejarán de caminar con zapatos o comer. Por lo tanto, lo más probable es que en Moscú las opciones para tales centros sean posibles, en las regiones es poco probable.

- ¿Y el centro comercial "Astor-Plaza" en Rostov-on-Don no puede ser un ejemplo de un proyecto exitoso de este tipo?

- Aún así, Rostov-on-Don y Krasnodar son ciudades específicas. Justo como San Petersburgo. Si en este último es más probable que las personas vayan a un museo o biblioteca que a un centro comercial, entonces, en las ciudades del sur, la gente irá a cualquier parte para que, en primer lugar, se noten allí, y en segundo lugar, para mostrar algo que se compró etiqueta En Siberia, esto no está allí, las marcas se acercan de manera razonable y sobria. Si toma Kaliningrado, las marcas conocidas se compraron en Polonia, y ahora es más conveniente comprarlas en casa. Cada región tiene sus propios detalles, pero en general, el tema del hipermercado se está volviendo cada vez más relevante.

- En septiembre, en la exposición de ropa de CPM, cuando se discutió el tema del número de nuevos locales comerciales, se anunció que en 2009 se introducirán 2 millones de metros cuadrados en Rusia. m de nuevo espacio comercial. ¿Es este un pronóstico real?

- Procedió de lo que se dijo. Lo que al final continuará en la construcción, no estoy listo para decirlo ahora. Probablemente, en el mejor de los casos, se construirá un 20-25%. Desafortunadamente, ahora el proyecto puede congelarse en cualquier etapa, a veces la construcción se detiene cuando la decoración ya ha comenzado.

- ¿Cuál es la diferencia entre un espacio comercial regular y de alta calidad? ¿Qué infraestructura, qué servicio debe acompañar un espacio comercial de alta calidad?

- Creo que hay proyectos que han surgido de los mercados que simplemente están ennoblecidos, y hay proyectos que fueron creados originalmente con el deseo de hacer todo bien. Para que haya un concepto que explícitamente explique el contenido: por qué en el centro aparecieron ciertos operadores. Creo que la diferencia está precisamente en esto. Por supuesto, los centros comerciales del primer tipo retrasan parte del flujo de consumidores.

- ¿Tiene sentido reconstruirlos?

- Si el propietario tiene la oportunidad, ¿por qué no? Estos centros comerciales salvajes todavía proporcionan algún tipo de elemento de confort. Ya no caminas por la calle, no está tan oscuro, húmedo, frío, como en los mercados callejeros, hay probadores. Tales proyectos son el primer paso para un comprador que no quiere ir al mercado. No tienen tanto miedo de entrar. Allí, por primera vez, una persona comprende qué es una marca.

- ¿Cómo se comparan nuestros procesos con los europeos: tenemos algunos detalles, los mismos procesos, pero varios años atrás, los procesos son exactamente los mismos?

- Todo es un poco diferente allí. No tienen prácticas de alquiler como las nuestras. Allí, los dueños de las tiendas, que vienen al centro comercial, pagan las tarifas de entrada, el llamado dinero clave, y esta es una cantidad bastante grande (puede ser igual al costo de un alquiler de dos años), y luego simplemente desglosan esta cantidad por el período que el operador debe hacer ejercicio y agregarlo a la renta. Por lo tanto, este es un tema ligeramente diferente. Las tarifas de alquiler en sí son bajas, pero lo que sucederá con este dinero clave aún no está claro. Además, allí, el desarrollo es 100% financiado por préstamos, mientras que nosotros no. Aún así, creo que nuestra situación es un poco más optimista que allí.