Ha llegado el momento del inquilino
El estancamiento económico ha abierto nuevas oportunidades para los inquilinos del espacio comercial: los desarrolladores están listos para aceptar y ofrecer condiciones de alquiler flexibles.
El espacio comercial de alta calidad está vacío. Algunos operadores internacionales han dejado de trabajar en Rusia, otros jugadores han optimizado sus negocios y han elegido cuidadosamente la ubicación de la tienda. Pero se siguen poniendo en servicio nuevas instalaciones minoristas. Dejar un objeto sin terminar para un desarrollador significa mantenimiento con pérdidas, sin mencionar el interés acumulado sobre el dinero prestado. Como resultado, los centros comerciales abren a la mitad.
Hoy, la oferta total de espacio en las tiendas minoristas del país es de 23,93 millones de metros cuadrados. CBRE predice un aumento en el espacio vacante de 9,5% a principios de año a 11% para fin de año. Por lo tanto, el volumen de espacio vacío para finales de 2016 será del 17%. En tal situación, los desarrolladores recurren a casi todo solo para llenar la instalación minorista sin perjuicio de su componente conceptual.
“Ahora, por supuesto, es el momento del inquilino. En la práctica, vemos la flexibilidad de los propietarios de las instalaciones comerciales, que ofrecen a los inquilinos algo más que condiciones de lealtad. Pero los inquilinos, por supuesto, comprenden la rentabilidad de la situación y se esfuerzan por negociar las mejores condiciones, - dijo Anastasia Kirpichenkova, jefa del departamento de alquiler del MALL. Experiencia y consultoría ".
¿Qué condiciones están dispuestos a aceptar los desarrolladores ahora? Según los expertos de MALL. Expertise & Consulting ”, los siguientes acuerdos pueden convertirse en un compromiso con respecto al arrendamiento de espacio en un centro comercial que aún está en construcción o en preparación para su apertura.
En primer lugar, la escalada de la tarifa de alquiler es un aumento gradual de la tarifa de alquiler: por ejemplo, una tarifa reducida en el período de 1 a 6 meses; aumento parcial en el período de 7-12 meses; aumentar a una tasa de alquiler constante a partir de 13 meses. Este enfoque permitirá al arrendatario con menos pérdidas acostumbrarse al área y generar tráfico constante de clientes.
En segundo lugar, un porcentaje de la facturación y la tasa mínima fija. Proporciona una garantía al arrendador para obtener un alquiler mensual y permite que el inquilino ahorre durante la "promoción" de la tienda.
En tercer lugar, reducir el tamaño del depósito al tamaño de la renta mensual o aplicar una garantía bancaria. Hasta hace poco, el monto del pago de seguridad fue establecido arbitrariamente por el propietario. Ahora, los inquilinos están invitados a hacer un pago de seguridad por un monto que no sea más que una renta mensual.
Además, en lugar de un pago de seguridad, puede aparecer una garantía bancaria; esta es una garantía bancaria por una cierta cantidad, que el arrendador puede usar solo después de que ocurra un caso de garantía.
Cuarto, una disminución en el tamaño de la indexación anual. Por el momento, el tamaño de la indexación anual es en promedio de 3-7% frente al 10% anterior.
Si hay negociaciones en curso sobre el espacio comercial en el centro comercial existente, será útil que el arrendatario descubra que los desarrolladores están listos para reducir la tarifa de alquiler durante un período determinado. Pero en la mayoría de los casos, solo aquellos inquilinos que son importantes para la instalación minorista pero que experimentan dificultades temporales pueden contar con esta oportunidad.
El desarrollador puede transferir al inquilino para pagar el alquiler en forma de un porcentaje de la facturación, mientras mantiene una tasa fija mínima si la rentabilidad del inquilino ha disminuido y los gastos han comenzado a exceder los ingresos. En este caso, se asigna una tasa más baja que la fija anteriormente más los intereses de la facturación.
Mover a un inquilino a un área más pequeña es una herramienta de uso frecuente para retener a un inquilino en caso de que un minorista pierda rentabilidad. Dado que el inquilino ya ha acumulado su tráfico, un cambio de ubicación dentro del centro comercial no afectará en gran medida el tráfico de la tienda. Un área de alquiler más pequeña optimizará la parte del costo, lo que aumentará la rentabilidad de la empresa comercial.
Y finalmente, casi todos los propietarios ya han convertido los contratos en rublos o han fijado el tipo de cambio en promedio en el nivel de 40-50 rublos / $.
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"¿Y cómo cobran a sus consultores las ventas personales o totales?" - Esta es una de las preguntas más populares, lo que causa muchos desacuerdos y chismes en los foros en línea de los propietarios de negocios minoristas. De hecho, ¿cómo formar adecuadamente las ganancias de los vendedores? Pero, ¿qué pasa con las bonificaciones, dónde obtener el plan de ventas, si permitir que los empleados compren productos en la tienda con un descuento? En busca de la verdad, el Informe de Zapatos recurrió a una docena de minoristas de calzado, pero ninguna empresa quería revelar su sistema de motivación: el proceso de su desarrollo era demasiado complicado e individual. Luego interrogamos a cuatro consultores comerciales y finalmente nos convencimos de que el tema de la motivación de los vendedores es muy complicado, porque incluso nuestros expertos no podían llegar a una opinión común.
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En la época soviética, para los zapatos de Checoslovaquia vendidos bajo la marca Cebo, los clientes hicieron cola durante cuatro horas y no se arrepintieron, porque los zapatos checos se consideraban de alta calidad, cómodos y modernos. El diseñador de calzado Juraj Shushka compartió un archivo fotográfico de su colección con la revista Shoes Report, que contiene los modelos Cebo más interesantes de la década de 1940 a la de 1980.
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